呼声再起!取消预售制和公摊面积,真的有可能吗?

新闻政策 2021-03-09 09:06:00 来源: 网络

【摘要】 呼声再起!取消预售制和公摊面积,真的有可能吗?

近日,商品房预售制、公摊面积再次受到关注。今年两会,全国政协委员周世虹提交提案,建议取消商品房预售制度,同时以套内建筑面积计价销售商品房。


“商品房预售和以建筑面积计价销售的制度,总体上违反市场交易规律,对购房人显失公平。”


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商品房预售制、公摊面积、土地批租制,堪称香港房地产的三大发明。这些制度最初的宗旨是解决房地产开发企业资金不足的问题,以加快城市化进程。


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上世纪90年代,随着内地房地产市场崛起,分摊面积、商品房预售制被复制而来。


不过,近年来,香港已经取消了公摊面积。2013年,香港出台新规,要求房屋交易需以“实用面积”作为计价标准,公摊面积从此退出江湖。


其实,早在2020年2月18日,住房和城乡建设部官方网站发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。


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我注意到,在这38项强制性工程建设规范中,有一份全文3.1万字的《住宅项目规范(征求意见稿)》,其中第二部分2.4.6条指出,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”


这也是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行。


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重庆则是内地率先取消公摊面积计价的城市。


不过,重庆新规并不彻底,目前当地新房销售一般都会标明套内均价及建面均价,而总价一样;二手房则多以包含的建筑面积计价,与其他城市没有明显区别。


至于取消预售制,海南已经尝了头啖汤。


2020年,海南出台新规,新出让土地建设的商品住房,实行现房销售制度。海南由此成为全国首个全省推行商品房现售制度的省份。


然而,大多数地方仍旧是预售制、公摊面积当道。


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预售制的弊端显而易见。所见不能所得,偷工减料、“货不对板”现象经常发生,问题楼盘屡见不鲜,至于“烂尾楼”的出现,更不是新鲜事。


所以说,这个制度的产生,即是开发商将经营成本和经营风险转嫁给了购房者。先预付房款后交房,不仅让购房者承担了本应由开发商承担的资金成本,还会产生开发商挪用、占用资金等风险。


在上饶,像中山华庭等烂尾楼就是因为老百姓买房的预售资金被挪作他用。现在上饶有许多在多年前买到烂尾楼的老百姓,仍然还着房贷却住不进自己买的房。


虽然去年7月份和11月份,上饶市住建局和江西省住建厅先后发布了《关于在市中心城区开展商品房预售资金动态监管工作的实施意见(试行)》和《关于进一步加强商品房预售资金监管工作的通知》两份文件,但是实际实行情况,我们不得而知。


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公摊面积的弊端同样明显。在上饶,多数楼盘高层的公摊范围一般在20%至25%之间,许多人买了一百平左右的房子,可能最后实际使用面积可能只有80多平方米。而洋房的公摊一般在10%至15%之间。不管公摊多少,实际上对于买房人来说,都是无益的。


不仅如此,公摊比例悬殊,背后存在着巨大的操作空间。到底哪些应该公摊、哪些不该公摊、有多少属于公摊部分,这背后的标准相当模糊。


同时,公摊面积的存在,导致在计算物业费、取暖费等情况时,都可能会存在明显多征的情形。所以买房者在买房的过程中一定要向置业顾问了解清楚。


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取消公摊面积,会让住房和房价变得更为透明。公摊部分不纳入计价,实际面积该是多少就是多少。


当然,取消公摊,名义房价不可避免要上涨。这很好理解,同样100万的房子,建筑面积100平方,套内面积80平方,原来按建筑面积计算的时候房价为1万每平方米,现在按套内使用面积来计算的话房价可能就会变成了1.5万每平方米。


不过,这只是名义房价上涨,而实际房价保持不变,改变计价方式并不能改变最终价格。但是,名义价格的上涨,无疑能让整个社会对于房价有更多深切认识,强化“房住不炒”的社会预期。


同时,公摊比例过高的房子,或许会受到明显影响。例如同样是100平方的房子,一套公摊是15%,另一个公摊是20%,但均价都是2万。


如果公摊面积被取消,公摊比例过高的房子,恐怕不能与公摊比例过低的房子,继续维持相同的总价。


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此外,取消公摊面积,有利于房产税推进。


房产税按照评估价征收,也不会受到有无公摊面积的影响。但是公摊面积的存在与否,却会切实影响到房产税免征面积额度。如果人均免征30平方,是按建筑面积免征还是按套内面积免征,将有天壤之别。


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与取消公摊面积,取消预售制的积极意义更大。


取消预售制,对于开发商将是一记重拳。房企周转速度变慢,高周转模式就此终结,这必然带来房地产行业的全面洗牌。中小房地产商摇摇欲坠,大开发商也将失去高周转的利器。


对于购房者来说,取消预售制,虽然短期看起来可售房源减少,但一两年之后,市场供求关系迅速恢复正常,所见即所得,反而从根本上避免陷入“烂尾楼”困局的可能,这比实行情况尚未透明的预售资金监管制度,来得更为有效。


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显然,无论是取消预售制还是取消公摊面积,都是利于整个社会之事。所有制度只有真正站在老百姓的立场去实行,平衡开发商与买房人之间的利益关系,才能更有利于房地产发展在老百姓心中的认可度和接受程度。也能让老百姓更愿意掏钱去买房。


不过还需要解决的一个问题就是,如果将来真的取消预售制和公摊面积的话,那对于取消这两项制度前就买房的人来说,无疑是有心理落差的,毕竟自己在买房的时候多花了几十万,所以这也是需要慎重考虑的方面。


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